ЦИФРОВАЯ БИБЛИОТЕКА УКРАИНЫ | ELIB.ORG.UA


(мы переехали!) Ukrainian flag (little) ELIBRARY.COM.UA - Украинская библиотека №1

Гарегин Тосунян - О развитии ипотечного кредитования - одного из важнейших и наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России

АвторДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 25 октября 2006
АвторОПУБЛИКОВАЛ: Администратор
АвторРУБРИКА: - ФИНАНСОВАЯ СИСТЕМА




О возможностях быстроразвивающегося российского финансового рынка и привлечении иностранных инвестиций в сферу недвижимости шла речь на состоявшейся в Токио в конце февраля 2005 г. двусторонней российско-японской рабочей встрече "Банки, финансовые инструменты и инвестиционно-строительная деятельность в России".

--------------------------------------------------------------------------------
Несмотря на высокие темпы развития банковской системы за последние годы и направленные на ее укрепление изменения в системе банковского надзора и регулирования, сохраняется одна из основных проблем российских банков - недостаток долгосрочных ресурсов для кредитования экономики и населения, что является одним из основных сдерживающих факторов для развития ипотечного кредитования.

Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов. Однако пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся на рынке спрос.

Если в 2001 г. объем выданных российскими банками ипотечных кредитов составил 1,7 млрд. руб., то по итогам 2004 г. совокупный портфель ипотечных кредитов достиг 30 млрд. руб. (более 1 млрд. долл.), а к концу 2005 г. прогнозируется его увеличение до 80 млрд. руб. (около 3 млрд. долл.).

В настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,07% по сравнению с 55% в США и 39% в среднем в Европейском сообществе.

В силу того, что российская банковская система не имеет возможности полностью насытить рынок кредитными ресурсами, Россия является привлекательным местом для вложения капитала иностранных инвесторов, которые имеют несколько основных путей вложения капитала в российский рынок ипотечного кредитования:

- кредитование российских заемщиков через российские банки или совместно с ними;
- вложения в капитал российских банков;
- вложения в ипотечные облигации.

Разработка совместных кредитных программ российских и иностранных банков является на настоящий момент наиболее перспективным из трех видов инвестирования в российский рынок ипотечного кредитования. Крайне низкая насыщенность рынка долгосрочными ресурсами при существующих колоссальных объемах спроса на кредиты со стороны населения и строительных компаний еще в течение долгого времени будет обеспечивать возможности для наращивания операций. В то же время менее дорогие ресурсы иностранных банков при достаточно высоких процентных ставках на рынке позволят обеспечить банкам значительные прибыли.

Вместе с тем, последние изменения в сфере банковского законодательства, а также регулирования и надзора, о которых уже говорилось выше, направленные на повышение качества управления и деятельности российских банков, их транспарентности, либерализацию трансграничного движения капиталов, делают сами российские банки привлекательными партнерами для иностранных инвесторов.

Ассоциация российских банков проводит активную работу по улучшению условий для привлечения иностранных инвестиций в банковскую систему России, а также по повышению защищенности прав кредиторов. К числу основных мер, предлагаемых АРБ, относятся:

В целях повышения привлекательности вложения средств в капитал, а также ценные бумаги российских банков:

- значительное сокращение и упрощение процедур увеличения уставного капитала банков;
- упрощение процедур слияния и присоединения банков;
- отмена ограничения объема эмитированных банком облигаций величиной уставного капитала;
- обеспечение возможностей диверсификации активов банков посредством более широкого использования инструментов фондового рынка;
- законодательное закрепление возможности судебной защиты прав требования по деривативам.

С целью усиления защиты прав кредиторов:

- исключение имущества, находящегося в залоге, из общей конкурсной массы в случае банкротства заемщика и удовлетворение залоговых требований кредиторов в приоритетном порядке в пределах стоимости заложенного имущества;
- активизация участия государства в оказании помощи банкам в случае невозврата заемщиками предоставленных кредитов.

--------------------------------------------------------------------------------
Центральную роль в инвестиционно-строительных ипотечных жилищных проектах призваны играть региональные ипотечные операторы, а также формирующиеся ипотечные холдинги. Важным здесь является объединение под единым управлением функций заказчика-застройщика (девелопера) и ипотечного брокера (риелтора).

Начиная с 2000 г. Госстроем России проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило федеральному ипотечному агентству в 2002-2003 гг. заключить с 55 регионами РФ соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Созданные региональные ипотечные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах России. Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30%. На сегодняшний день, ориентируясь на этот потенциальный платежеспособный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в том числе с привлечением коммерческих банков.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

- повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;
- строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;
- в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;
- возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

Решению этой задачи служит принятие в конце 2004 г. пакета федеральных законов, направленных на снятие препятствий по увеличению объемов жилищного строительства и развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Этот пакет затрагивает инвестиционно-строительную деятельность, снижение кредитных рисков, повышение привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики и для населения, повышение прозрачности операций с недвижимостью, обеспечение реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование.

Важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке. С этой целью сейчас проходит рассмотрение проекта федерального закона "О строительных сберегательных кассах".

Важное место для привлечения инвестиционных ресурсов в строительство (включая средства населения), а также для рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут занять закрытые паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами имеется возможность диверсификации рисков.

--------------------------------------------------------------------------------
В настоящее время общий объем выданных банками ипотечных кредитов оценивается в 1 млрд. долл. Общая емкость российского ипотечного рынка оценивается следующим образом:

- до 70% российских домохозяйств желали бы улучшить свои жилищные условия;
- при этом 10% семей имеют достаточные доходы, чтобы сделать это при условии получения кредита;
- текущая потребность в кредитах составляет примерно 50 млрд. долл. Эта потребность будет постоянно расти по мере повышения доходов населения.

Увеличилось количество банков-кредиторов. Если в начале 2003 г. на рынке жилищной ипотеки работало 15-20 банков, то к началу 2004 г. более 160 банков начали осуществлять программы ипотечного кредитования.

С увеличением количества кредиторов на рынке ипотеки сложилась реальная конкуренция между банками, в результате которой:

- снизились процентные ставки по кредитам с 18-15% до 10-13,5 в долларах и с 21-18% до 13-15 % в рублях;
- увеличились сроки кредитов до 20-27 лет;
- уменьшились требования к размеру первоначального взноса с 30-40% до 15-20% от стоимости жилья.

За последние годы на рынке строительства нового жилья удалось преодолеть тенденцию снижения объемов строительства. В 2004 г. вновь построено 40 млн. кв. м жилья. К 2010 г. эксперты прогнозируют удвоение объемов нового строительства. Тем не менее эти темпы недостаточны и явно не компенсируют существующее отставание от спроса. Эксперты считают, что необходимо строить ежегодно 150 млн. кв. м нового жилья. Благодаря высокому спросу в настоящее время строительство жилья является одним из наиболее доходных и привлекательных секторов российской экономики для инвесторов.

По прогнозам экспертов, в случае создания благоприятных условий к 2010 г. объем ипотечных кредитов должен возрасти в 30 раз. Для достижения этой цели необходимы долгосрочные ресурсы, позволяющие выдавать кредиты на срок до 10-20 лет, а также надежные механизмы и инструменты их привлечения с рынка капиталов.

В настоящее время на практике действуют следующие схемы финансирования жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых банками:

- кредитные линии и займы на цели развития ипотечных программ банков, получаемые от различных международных финансовых организаций (IFC, EBRD, OPIC), а также других заинтересованных российских и иностранных инвесторов. Однако они доступны лишь отдельным российским банкам для реализации ипотечных программ;
- продажа ипотечных кредитов заинтересованному инвестору - этот способ привлечения кредитных ресурсов под ипотеку в настоящее время широко используется в России.

Инвесторами по данной схеме могут выступать как кредитные, так и некредитные организации. По этой схеме Европейский трастовый банк уже три года активно сотрудничает с ИБ "ДельтаКредит", а также рядом других российских и иностранных банков. В 2004 г. Европейский трастовый банк успешно апробировал данную схему рефинансирования потребительских кредитов на покупку автомобилей с одним из японских банков, недавно вышедших на российский рынок, - ЗАО АКБ "Мичиноку Банк (Москва)". В 2005 г. планируется расширение сотрудничества за счет рефинансирования не только 3-летних автомобильных кредитов, но и 10-летних ипотечных жилищных кредитов.

В 2003 г. в России был принят закон "Об ипотечных ценных бумагах", который дает возможность выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Инвесторы, приобретающие ипотечные ценные бумаги, будут пользоваться определенными льготами по доходу от инвестиций. Пока что в России не было зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, однако кредиторы, имеющие ипотечные активы, серьезно оценивают возможности выпуска этих финансовых инструментов уже в 2005 г.

Согласно закону возможен выпуск трех типов ипотечных ценных бумаг: ипотечные облигации, выпускаемые банками; ипотечные облигации, выпускаемые специально создаваемым ипотечным агентом; ипотечные сертификаты участия.

Схема выпуска ипотечных облигаций банками:

- банк-кредитор собирает портфель однородных по характеристикам ипотечных кредитов, формирует их в пул и организует выпуск ипотечных облигаций;
- пул ипотечных кредитов находится на балансе банка, является источником погашения обязательств по ипотечным облигациям, а также одновременно их обеспечением;
- в случае банкротства кредитора ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы и держатели ипотечных облигаций имеют приоритетное право удовлетворения своих требований;
- инвесторы приобретают ипотечные облигации, которые в отличие от других ценных бумаг имеют надежное обеспечение в виде ипотеки, а также предоставляют льготы по налогам с доходов (9-15% в сравнении с 24% налога по обычным ценным бумагам).

Специально учреждаемое юридическое лицо - ипотечный агент - создается для выполнения двух основных функций: хранения на своем балансе ипотечных активов и выпуска ипотечных облигаций. Все иные операции и виды деятельности для ипотечного агента запрещены законом. Ипотечный агент не имеет собственного штата и все функции по его управлению, включая функции учета, управления финансовыми потоками, обслуживания платежей по кредитам и по облигациям выполняет банк-кредитор или иные специализированные независимые организации.

Основное преимущество данной схемы, в отличие от предыдущей, состоит в том, что ипотечное покрытие, служащее обеспечением выпускаемых ипотечных облигаций, с самого начала выделено на отдельный баланс, ему не угрожают риски, связанные с деятельностью банка-кредитора, и рейтинг данных облигаций может быть выше, чем рейтинг банка за счет качества ипотечных активов.

Еще одна схема - создание закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда (ЗИ ПИФ), в который передаются ипотечные кредиты, и выпускаются паи, которые приобретаются инвесторами. Данная схема основана на действующем Законе "Об инвестиционных фондах" и позволяет привлечь средства инвесторов в различные активы, включая ипотечные кредиты, объекты жилой и коммерческой недвижимости или ценные бумаги. Эти активы передаются в ПИФ под доверительное управление управляющей компании, действующей на основании лицензии ФСФР. Паи и права инвесторов регистрируются специализированным регистратором, учет имущества осуществляется специализированным депозитарием. Активы ПИФа надежно защищены от любых рисков, связанных с банкротством банка-кредитора либо управляющей компании. Держатели паев получают доходы в соответствии с правилами доверительного управления, которые зарегистрированы в ФСФР и не могут быть изменены без их согласия.

--------------------------------------------------------------------------------
В течение прошедшего четырехлетнего периода финансовый рынок страны, представленный банками, пенсионными и инвестиционными фондами, общими фондами банковского управления и страховыми фондами, аккумулировал подавляющую часть быстро растущих внутренних сбережений, норма которых в России оставалась одной из самых высоких в мире и составляла 32-35% ВВП.

Это явилось результатом проводившейся после 2000 г. взвешенной экономической политики. Постепенная переориентация бизнеса на инвестиции внутри России привела к сокращению чистого оттока капитала по линии негосударственного сектора и уменьшению разрыва между валовым сбережением и валовым накоплением. Финансовый рынок получил дополнительный импульс к интенсивному развитию.

Вместе с тем остается ряд нерешенных проблем. Крупнейшие российские компании не рассматривают национальный финансовый рынок как основной источник привлечения инвестиционных ресурсов, а многие средние компании не получили к нему доступ. По-прежнему основным источником инвестиций российских компаний остаются либо собственные средства, либо займы и размещения ценных бумаг на зарубежных финансовых рынках. Соответственно, отечественный финансовый рынок испытывает недостаток ликвидности по качественным активам, находится под сильным влиянием спекулятивно настроенных фондов и не привлекателен для консервативных долгосрочных инвесторов, что делает его весьма неустойчивым. При этом значительные объемы сделок с российскими активами осуществляются на зарубежных торговых площадках, куда уходит основная доля свободно обращающихся ликвидных акций крупных российских компаний.

Российской расчетной инфраструктуре, обеспечивающей проведение сделок на рынке ценных бумаг, в ближайшее время придется пройти через ряд крайне необходимых для сохранения ее конкурентоспособности преобразований. Конечным результатом должно стать создание системы, в которой сделки осуществляются на биржевых площадках на базе частичного предварительного депонирования с гарантией их исполнения. Для реализации такой модели потребуется консолидация существующей системы депозитарного учета с последующим инвестированием средств на развитие современной технологической базы и создание резервных фондов, отделение функции расчетов от бирж. При этом фондовые биржи будут наделены довольно широкими полномочиями по работе с эмитентами.

Создание центрального депозитария способно решить две важнейшие проблемы, остро стоящие перед российским фондовым рынком. Во-первых, его деятельность обеспечит повышение надежности учета прав собственности на ценные бумаги. Во-вторых, центральный депозитарий создаст условия для удешевления и упрощения расчетов по сделкам с ценными бумагами на основе осуществления клиринга по сделкам, совершенным на торгах всех организаторов торговли и расчетов на основе такого клиринга. В результате риски, связанные с операциями на рынке ценных бумаг, существенно уменьшатся, снизятся издержки, связанные с такими операциями и в конечном итоге повысится эффективность и конкурентоспособность российского рынка ценных бумаг.

Увеличение спроса на кредитные ресурсы со стороны реального сектора экономики стимулирует российскую экономику к поиску долгосрочных финансовых ресурсов и новых инструментов рефинансирования ранее инвестированных средств. Для решения подобных задач на развитых рынках используют инструменты рынка ценных бумаг, возникающие при секъюритизации активов. При одновременном использовании механизмов секъюритизации конечные инвесторы получают возможность минимизировать риски, связанные с финансовыми посредниками. Именно благодаря секъюритизации на международных рынках появились новые классы инструментов, которые обеспечили доступ на рынок новых участников, что в свою очередь способствовало расширению и углублению мирового рынка капитала.

Эффективность привлечения ресурсов на финансовых рынках зависит от уровня транзакционных издержек инвесторов и компаний, обращающихся к возможностям привлечения ресурсов на финансовом рынке. В настоящее время существует ряд достаточно очевидных решений, которые могли бы существенно снизить эти издержки.

В части налогообложения объем привлекаемых на рынках ценных бумаг инвестиций сдерживается отсутствием унификации налогообложения доходов от финансовых инструментов различного типа. В этой связи следует унифицировать налоговую ставку, установив единую ставку налога на процентный доход по государственным и корпоративным облигациям.

В области корпоративного законодательства пришло время ликвидировать излишние, неоправданные с точки зрения защиты интересов инвесторов, ограничения на выпуск ценных бумаг акционерными обществами. Предлагается пересмотреть ограничения для акционерных обществ при определении максимально возможного объема эмиссии, а именно, отменить требование о том, что номинальная стоимость всех выпущенных обществом облигаций не должна превышать размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу третьими лицами для цели выпуска облигаций.

Привлечение инвестиций на финансовом рынке связано также с более высокой информационной прозрачностью, которая может способствовать также возникновению интереса к предприятию-реципиенту со стороны недобросовестных корпоративных агрессоров. Увеличение объема ценных бумаг, обращающихся на рынке, может способствовать повышению эффективности технологий недобросовестных корпоративных захватов. Поэтому составной частью политики по привлечению потенциальных реципиентов инвестиций на финансовый рынок должны стать меры, направленные на развитие технологий защиты от недобросовестных корпоративных захватов, в том числе совершенствование законодательства.

--------------------------------------------------------------------------------
Истекший законодательный год в России прошел под знаком так называемого ипотечного пакета - блока из 27 законопроектов, связанных единством целей и задач по созданию рынка доступного жилья.

Необходимо выделить две главные цели пакета. Прежде всего экономическую - развитие рынка жилья за счет новых источников и механизмов финансирования, снятия ограничений и преодоления монополизма. В этой части депутаты - авторы пакета - обозначили четкие ориентиры. По их оценкам, принятие предложенных законов позволяет к 2010 г. ожидать следующих результатов принятия мер по развитию рынка жилья Российской Федерации:

- увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв. м до 21,7 кв. м на человека;
- увеличение годового объема ввода жилья с 36,3 млн. кв. м до 70-80 млн. кв. м, в том числе:

1) реализуемого на рынке - 60-70 млн. кв. м,

2) государственного и муниципального - 10 млн. кв. м;

- увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5 до 30,5%;
- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования в 30 раз - с 10,5 млрд. руб. до 344 млрд. руб. (в ценах 2003 г.).

Правовая цель подразумевает создание нормативно-правовой основы рынка жилья, обеспечение максимальной надежности предлагаемых финансовых схем, защита инвесторов и граждан. Именно на достижение этой задачи направлены поправки в законы и новые законопроекты.

В новых условиях задачи законодателя несколько меняются, нежели на первом этапе развития законодательства, когда все приходилось начинать с чистого листа. Во-первых, все больше внимания уделяется связи финансового и реального секторов экономики. При этом обсуждаются не просто законы о конкретном финансовом институте или инструменте (например, о новом виде ценных бумаг), а, как правило, вся инвестиционная цепочка, инвестиционная технология от инвестора и до конечного результата. Законодатель обсуждает пакет связанных законопроектов, например, блок законов, направленных на создание рынка доступного жилья и развитие ипотеки (от Жилищного кодекса и закона о кредитных историях до поправок в закон об ипотечных ценных бумагах и Налоговый кодекс).

Во-вторых, стимулируется развитие финансовых институтов. Это уже "тонкая настройка", связанная с поиском узких мест в законодательстве, внесением поправок и изменений в действующее законы. Например, такая задача решается в сфере кредитования малого и среднего бизнеса, микрокредитования. Финансовые институты в основном созданы. Начинается специализация, поэтому дискуссия здесь в основном разворачивается вокруг очередности шагов и приоритетности тех или иных новаций.

И, наконец, важная особенность настоящего периода - переплетение банковского, страхового, фондового законодательства и даже пенсионного.

Усложнение финансовой системы требует комплексных решений. Показательный пример такой сложности - пенсионная реформа, создание накопительного элемента пенсионной системы. И в результате - принятие в 2002 г. закона об инвестировании пенсионных накоплений, который оказывается чрезвычайно важным для рынка капиталов. Таким образом, становится все труднее провести однозначное разделение на законы, касающиеся рынка ценных бумаг, или касающиеся банков, или исключительно строительного сектора.






 

Биографии знаменитых Политология UKАнглийский язык
Биология ПРАВО: межд. BYКультура Украины
Военное дело ПРАВО: теория BYПраво Украины
Вопросы науки Психология BYЭкономика Украины
История Всемирная Религия BYИстория Украины
Компьютерные технологии Спорт BYЛитература Украины
Культура и искусство Технологии и машины RUПраво России
Лингвистика (языки мира) Философия RUКультура России
Любовь и секс Экология Земли RUИстория России
Медицина и здоровье Экономические науки RUЭкономика России
Образование, обучение Разное RUРусская поэзия

 


Вы автор? Нажмите "Добавить работу" и о Ваших разработках узнает вся научная Украина

УЦБ, 2002-2019. Проект работает с 2002 года. Все права защищены (с).
На главную | Разместить рекламу на сайте elib.org.ua (контакты, прайс)