ЦИФРОВАЯ БИБЛИОТЕКА УКРАИНЫ | ELIB.ORG.UA


(мы переехали!) Ukrainian flag (little) ELIBRARY.COM.UA - Украинская библиотека №1

Потенциал развития ипотеки в России

АвторДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 09 февраля 2007
АвторОПУБЛИКОВАЛ: Чикишев Артем
АвторРУБРИКА: - ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ




Потенциал развития ипотеки в России огромен. Сегодня уже 146 банков участвуют в ипотечном кредитовании населения. Вместе с тем без решения ряда проблем ожидаемый бум на ипотечном рынке не может состояться.

Что на сегодняшний день необходимо для развития ипотечного кредитования? Помимо создания нормальной законотворческой базы и повышения платежеспособности населения необходимо достичь определенного уровня развития банковской системы. В разработке Правительством банковской стратегии должно принимать активное участие банковское сообщество, чтобы без участия банков не были созданы документы, которые ими же и будут исполняться.

У самих банков, безусловно, существуют большие трудности с подбором клиентов, поскольку у населения нет кредитных историй. Возникает вопрос: можно ли доверять людям, которые не хотят декларировать свои доходы. Может быть, эти деньги и честно заработаны, но они лежат не на банковских счетах, а в стеклянных банках, поэтому как же банкирам перебороть свое недоверие? В то же время, согласно результатам социологических опросов, 77% населения хотят тем или иным способом решить жилищные вопросы. Но только 1,2% населения имеют возможность приобрести жилье сразу. С другой стороны, 20% населения реально могут участвовать в ипотеке, меняя или продавая имеющееся в их распоряжении жилье и получая, к примеру, на комнату больше. Это огромный потенциал для становления ипотечного рынка.

Темпы строительства, к сожалению, сегодня значительно ниже, чем это необходимо, в том числе, и для развития ипотеки. В 1986 г. было введено 76 млн. кв. м жилья, в 1990 г. - 60 млн. кв. м, в 2002 г - 33 млн. кв. м, в 2003 г. - 36 млн. кв. м. В год строится примерно на 14-16 млрд. долл. жилья (при этом в собственности у граждан находится на 50 млрд. долл. жилья). Прирост объемов строительства по абсолютным меркам весьма солидный: в настоящее время вводится 0,24 кв. м жилья на человека. А для того, чтобы создать рынок, необходимо вводить минимум 1 кв. м на человека. Правительство поставило перед собой задачу до 2010 г. увеличить объем жилья до 80 млн. кв. м, уверен, что реальная основа для этого существует.

Должен констатировать, что вопросы ипотеки и жилищно-коммунальной реформы находятся в одной плоскости. Построив жилье, нужно заниматься и его эксплуатацией, следовательно, возникают определенные расходы. В настоящее время крайне высок износ инженерных коммуникаций и оборудования. Ветхое жилье составляет 87 млн. кв. м и с каждым годом эта цифра будет увеличиваться. Площадь так называемых "хрущевок" составляет 250 млн. кв. м, причем они требуют срочного вмешательства государства для проведения реконструкции. Более 300 млн. кв. м составляет жилье, которое не ремонтировалось от 30 до 40 лет. В неблагоустроенном жилье сегодня проживают 40 млн. человек. Эти цифры наглядно демонстрируют, что люди готовы участвовать в приобретении жилья. А главная задача государства состоит не в том, чтобы решать за человека, какое кому приобретать жилье, а в том, чтобы создать инструмент и условия приобретения человеком этого жилья.

_____________________________________________________________

Одна из важнейших причин того, что объемы ввода нового жилья до сих пор не достигли уровня советского периода, - отсутствие активного участия банков на рынке жилищного строительства и ипотечного кредитования населения. С одной стороны, поскольку объемы кредитов пока небольшие, данный вид бизнеса не является для банков достаточно привлекательным. С другой стороны, эта ситуация деформирует рынок, поскольку потребность населения в жилье остается высокой, и всегда найдутся коммерческие структуры, готовые пойти на встречу пожеланиям людей. Возникают всевозможные фонды, схемы долевого строительства, кооперативы, деятельность которых не отрегулирована и поэтому создает для людей огромные риски. Подобные компании не дают возможности кредитным организациям с правильно отрегулированными функциями нормально работать на этом рынке. Поэтому, согласно различным оценкам, банки участвуют в кредитовании не более 15% жилья, поступающего на рынок.

Рост цен на недвижимость свидетельствует о том, что на рынке жилья не хватает предложения. Следовательно, когда говорят об ипотеке в целом, то подразумевается, что система ипотечного жилищного кредитования - это совокупность механизмов, обеспечивающих повышение спроса за счет ипотечного кредитования и цивилизованного формирования предложений на рынке жилья. Если указанные составляющие не будут рассматриваться совокупно, то рынок будет деформирован, и все прогрессивные начинания дадут отрицательный результат.

В основе программы ипотечного жилищного кредитования лежит самое большое достижение структурных преобразований жилищной сферы - формирование класса реальных собственников. Сегодня 70% жилья принадлежит конкретным людям, и только 30% по-прежнему владеют муниципалитеты и государство. Эти 70% обеспечивают возможность приступить к формированию рынка доступного жилья. Ведь что такое жилая недвижимость, являющаяся собственностью? Это ликвидный актив, который позволяет капитализировать кредитные ресурсы банков.

Формирование рынка доступного жилья складывается из ряда компонентов. Прежде всего, речь идет о принятии законодательных и нормативных актов, которые обеспечат снижение рисков как для банков, так и для граждан, что, в свою очередь, позволит удешевить ипотечное кредитование путем снижения трансакционных издержек. Хочу особо отметить, что внесение поправки в 446-ю статью Гражданско-процессуального Кодекса отнюдь не означает, что завтра всех, кто в силу тех или иных затруднений временно не сможет регулярно расплачиваться за кредит, будут выгонять на улицу. Никто не заинтересован в том, чтобы выгонять людей из квартир. Но система ипотечного кредитования предназначена для социально ответственных граждан, имеющих стабильный, пусть даже невысокий доход и отдающих себе отчет в ответственности, которую они принимают на себя, беря долгосрочный кредит. Формирование рынка связано также с налоговыми послаблениями, которые позволят людям эффективнее приобретать новое жилье. Но главная задача новых законов состоит в том, чтобы стимулировать предложение на рынке жилья.

На сегодняшний день возведение новых объектов жилой недвижимости сопряжено с преодолением значительных административных барьеров. В среднем по России строительной компании нужен год, чтобы получить разрешение на строительство. В Москве этот срок еще больше, а по ряду регионов он достигает 3-3,5 лет. При Госстрое создана комиссия, которая формирует новые принципы оформления участков земли и исходной разрешительной документации. Наша задача заключается в сокращении сроков оформления исходной разрешительной и проектной документации до 3-3,5 месяцев, чтобы строительные компании оперативно могли выходить на ипотечный рынок.

Помимо административных барьеров, развитию ипотеки мешает крайне непрозрачная процедура предоставления участков земли. Поэтому во всех законодательных инициативах, которые сегодня формируются на федеральном уровне, значительное место отведено поправкам в Земельный Кодекс по конкурсным процедурам предоставления участков земли. Благодаря указанным поправкам появляется административный "кнут", заставляющий муниципалитеты чаще расставаться с земельной собственностью и предоставлять ее инвесторам. Однако параллельно с этим должен быть и "пряник": нужно сформировать экономические предпосылки для того, чтобы муниципалитеты почувствовали заинтересованность. Сегодня значительная часть средств от продажи земельных участков распределяется по бюджетам различных уровней, и основная задача реформирования заключается в том, чтобы средства, вырученные от продажи земельных участков, доставались муниципалитетам. Параллельно надо задействовать налог на недвижимость - единый объект, который включает в себя и земельный участок и все, что на нем построено. Этот налог даст местным властям дополнительные стимулы и дополнительно пополнит муниципальные бюджеты. Тогда "входной билет" на рынок жилищного строительства для строительных компаний, инвесторов и, в первую очередь, банков станет гораздо дешевле, и, следовательно, цены на жилую недвижимость будут более приемлемыми, а само жилье - доступным для большей части населения.

_____________________________________________________________

Ипотека многофункциональна. Есть ипотека для политиков, есть ипотека для стройиндустрии, для Правительства, для чиновников, а есть ипотека для финансового рынка как один из его инструментов. В данном контексте механизм регулирования ипотеки означает регулирование рисков. И чтобы разработать подобный механизм, нужно сначала определить риски.

До сегодняшнего дня ипотека в России оставалась инструментом жилищной политики, а не финансовой политики и потребительского кредитования. Этот продукт имеет пока что огромное количество недостатков в силу болезни роста, неправильного подхода чиновников и т. д. У ипотеки есть два блока вопросов, которые требуют пристального внимания. Первый блок - это собственно кредитование под залог и все проблемы, с ним связанные. И второй - рефинансирование долга.

Проблема кредитования под залог сводится к проблеме истребования залога. С точки зрения банкира это означает, что имеется некий неконтролируемый риск, что может быть заложено имущество, не очищенное полностью от обременений. Если в семье есть ребенок, то это считается отягощением, если семья большая, то это отягощение, если у семьи единственное жилье, то это также отягощение. Слишком много "если", которые не обеспечены необходимым набором инструментов. Получается, что помехи создает статья в Конституции, гарантирующая право на жилье и не позволяющая выселить человека на улицу. В этом случае субъекты Федерации должны обеспечить граждан муниципальным жильем. Но, например, в Астрахани вообще нет муниципального жилого фонда. Поэтому ипотека в Астрахани будет несколько отличаться от ипотеки в Москве, где есть муниципальное жилье.

Следующий блок вопросов - рефинансирование. Истинный, естественный механизм рефинансирования ипотечных долгов - это закладная. Ипотечные ценные бумаги - сложный продукт, который вообще практически нигде не используется, т. е. в настоящее время отсутствует важный инструмент, который позволяет перезанять под закладную. Теоретически существуют сертификаты участия 3-4 версий, но на практике еще толком не "обкатаны" ипотечные ценные бумаги первого, и уж тем более второго-третьего порядков, поэтому о них говорить, на мой взгляд, еще рановато. Это может превратиться в серьезную пирамиду.

Таким образом, надо активнее запускать процесс становления ипотеки в качестве элемента финансового рынка. Например, по оценкам экспертов, до 20% приобретаемого в Москве жилья является инвестициями, а не потребительским спросом. Это означает, что в России, скорее, существует нехватка инвестиционных инструментов, нежели избыточный спрос на жилье. При этом хотелось бы меньше слышать выступлений на тему "Ипоте-ка шагает по стране", потому что в России нет пока ипотеки. То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая "сидит" на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется.

Хочу отметить еще один важный момент. Почему-то все пытаются построить ипотеку отдельных квартир, которая, на самом деле, является частным случаем ипотеки зданий и сооружений, поскольку квартира не несет в себе земли. А ведь придется решать эту проблему: объекты градостроительной деятельности и земельные участки относятся к разным юрисдикциям - Росземкадастра и Госстроя. Вот уже полтора года Госдума и Правительство просят эти ведомства согласовать между собой разрешительные процедуры, но процесс двигается очень медленно. А, к примеру, в Самаре, чтобы упростить процедуру регистрации, в одном здании находятся и комитет по землеустройству, и представители Госстроя. Таким образом можно значительно снизить трансакционные издержки в структуре себестоимости, которые не позволяют на сегодняшний день полноценно пользоваться ипотекой.

______________________________________________________________

Никого сегодня не нужно убеждать как в значимости российского ипотечного рынка, так и в его недоразвитости. За последние 4 года произошло четырехкратное увеличение объемов ипотечного кредитования. И хотя сами по себе темпы роста значительны, развитие ипотеки происходит на фоне того минимального уровня, на котором в настоящее время находится рынок. Причем, при соответствующей политике в отношении рынка и его участников динамика роста может стать параболической, а не линейной.

Интерес к ипотечному кредитованию среди банков растет. По данным АРБ, лидерами по объемам ипотечного кредитования (по состоянию на конец 2003 г.) стали Сбербанк России (7 500 млн. руб.), "Дельта Кредит" (2 600 млн. руб.), Райффайзенбанк (600 млн. руб.), Газпромбанк (510 млн. руб.), Внешторгбанк (400 млн. руб.) и Собинбанк (250 млн. руб.).






 

Биографии знаменитых Политология UKАнглийский язык
Биология ПРАВО: межд. BYКультура Украины
Военное дело ПРАВО: теория BYПраво Украины
Вопросы науки Психология BYЭкономика Украины
История Всемирная Религия BYИстория Украины
Компьютерные технологии Спорт BYЛитература Украины
Культура и искусство Технологии и машины RUПраво России
Лингвистика (языки мира) Философия RUКультура России
Любовь и секс Экология Земли RUИстория России
Медицина и здоровье Экономические науки RUЭкономика России
Образование, обучение Разное RUРусская поэзия

 


Вы автор? Нажмите "Добавить работу" и о Ваших разработках узнает вся научная Украина

УЦБ, 2002-2019. Проект работает с 2002 года. Все права защищены (с).
На главную | Разместить рекламу на сайте elib.org.ua (контакты, прайс)